Tisíce pronajímatelů – malých i velkých – čeká v nadcházejících letech výrazně vyšší daňová zátěž kvůli přísnějším pravidlům pro krátkodobé pronájmy nemovitostí.
Francouzská vláda postupně utahuje daňový kohout majitelům nemovitostí, kteří své domy nebo byty krátkodobě pronajímají jako zařízené rekreační ubytování prostřednictvím platforem jako Airbnb. Daňové zvýhodnění, které tento typ pronájmu dělal tak lákavým, z velké části mizí – a to počínaje příjmy za rok 2025, jež se budou přiznávat v roce 2026.
Daňový náskok sezónního pronájmu se postupně vytrácí
Ještě do konce roku 2024 byli majitelé zařízených rekreačních nemovitostí ve značné daňové výhodě. Pokud jejich roční příjmy z pronájmu nepřesáhly 77 700 eur, mohli využívat takzvaný režim micro-BIC. Ten jim umožňoval paušální odpočet 50 procent – do základu daně z příjmů a sociálních odvodů se počítala jen polovina celkových příjmů.
Pro mnoho soukromých vlastníků šlo o ideální řešení. Druhá nemovitost u moře nebo v horách vydělala za několik letních měsíců slušný výnos, aniž by stát okamžitě spolkl polovinu. Ve srovnání s klasickým dlouhodobým pronájmem nebo jinými formami investování byl sezónní pronájem finančně znatelně výhodnější.
Francouzský zákonodárce nyní chce zastavit příliv nemovitostí do krátkodobého pronájmu. V oblastech s akutním nedostatkem bytů totiž příliš mnoho apartmánů a domů mizí z nabídky pro nájemníky, kteří chtějí bydlet celoročně. Daňové výhody sezónního pronájmu se proto ocitly pod drobnohledem.
Micro-BIC: nižší strop, nižší odpočet
Největší úder přichází se změnou režimu micro-BIC pro necertifikované turistické zařízené pronájmy. Od příjmů za rok 2025 se maximální hranice pro tento zjednodušený režim snižuje na 15 000 eur ročně. Vše nad tuto částku automaticky vypadává z micro-BIC a přechází do výrazně zdaněnějšího režimu.
Zároveň dochází ke snížení paušálního odpočtu. Zatímco do roku 2024 zůstávalo 50 procent příjmů mimo základ daně, nově tento podíl klesá na 30 procent pro dotčenou kategorii pronájmů. Finanční úřad tedy zdaňuje 70 procent z celkových příjmů z pronájmu místo dosavadní poloviny.
Majitel s ročními příjmy z pronájmu 20 000 eur vidí svůj daňový základ růst z 10 000 na 14 000 eur. Bez dalších změn to znamená citelné zvýšení daňového výměru.
Na papíře to možná vypadá jako rozdíl pár tisíc eur, ale pro mnoho soukromých pronajímatelů to bolestivě dopadne. Nájemné je již teď pod tlakem kvůli konkurenci, vyšším nákladům na energie a přísnější regulaci. Další daňové sousto řadu projektů jednoduše prodělečnými.
Dlouhodobé zařízené pronájmy zůstávají nedotčeny
Pozoruhodné je, že ne všechny zařízené pronájmy jsou postiženy stejně. Zařízené byty sloužící jako hlavní bydliště nájemníka si zachovávají stávající režim. Pro tuto kategorii zůstává strop micro-BIC na 77 700 eurech a 50procentní odpočet nadále platí.
Opatření se tedy jasně zaměřují na krátkodobé pronájmy turistům a dočasným návštěvníkům. Stále více měst si stěžuje, že tento fenomén žene nájemné nahoru a zmenšuje dostupné bydlení pro místní obyvatele. Daňová úprava má majitele přimět, aby se opět přikláněli k ročním pronájmům.
Od roku 2026: vyšší daňová zátěž pro tisíce pronajímatelů
Nová pravidla se vztahují na příjmy přijaté od 1. ledna 2025. Příslušné daňové přiznání následuje na jaře 2026. Od tohoto okamžiku pronajímatelé konkrétně pocítí, co zpřísnění znamená pro jejich peněženku.
Pro drobné pronajímatele, kteří se pohybují výrazně pod hranicí 15 000 eur ročně, je dopad méně dramatický. Ti mohou zpravidla v režimu micro-BIC setrvat a stále čerpat paušální odpočet – byť nižší než dříve.
Pro majitele s vyšším příjmem z pronájmu se výpočet mění zásadně. Platí nejen nižší odpočtové procento, ale jsou také rychleji nuceni přejít do jiného režimu s rozsáhlejší administrativou a potenciálně vyššími odvody.
- Do 15 000 eur: micro-BIC zůstává možný, avšak s 30procentním odpočtem
- Nad 15 000 eur: přechod do jiného režimu je prakticky nevyhnutelný
- Dlouhodobý zařízený pronájem hlavního bydliště: stále zvýhodněné zacházení
Régime réel (LMNP): více práce, ale často nižší daň
Mnoho daňových poradců očekává, že takzvaný régime réel pro neprofesionální pronájem (LMNP) se pro většinu majitelů stane logickým východiskem. V tomto režimu neplatí žádný velký paušální odpočet, ale pronajímatel smí uplatnit veškeré skutečné náklady.
Jde například o:
- úroky z hypotéky a další náklady na financování
- daň z nemovitosti a místní poplatky
- náklady na správu a provize platforem nebo realitních makléřů
- údržbu, renovace a drobné opravy
- náklady na energie, internet, úklid a ložní prádlo
Klíčovou roli hrají také odpisy. Hodnotu nemovitosti a vybavení lze postupně odepisovat po dobu několika let. Tyto odpisy každoročně snižují zdanitelný zisk, aniž by z účtu reálně odcházel jediný euro. Tento účetní nástroj v praxi pravidelně způsobuje, že zdanitelné příjmy vychází na nulu nebo se jí blíží.
Régime réel však vyžaduje seriózní administrativu. Pronajímatelé musí uchovávat veškeré faktury, nechat si zpracovat roční účetní závěrku a zpravidla spolupracovat s účetním. Pro někoho s jedním malým studiem to může být relativně náročné; pro majitele více nemovitostí nebo výrazně rostoucích příjmů se to naopak může vyplatit.
Kdo ze sezónního pronájmu systematicky přijímá více než 15 000 eur ročně, udělá dobře, když porovná obě varianty: micro-BIC s 30procentním odpočtem versus régime réel s odpočtem veškerých nákladů a odpisů.
Certifikace turistického ubytování: alternativní cesta
Další možností je oficiální certifikace jako turistické zařízené ubytování. S takovým uznáním zůstává zachován výhodnější režim micro-BIC se stropem 77 700 eur a odpočtem 50 procent. Tato výhoda tedy nadále existuje – ale pouze pro nemovitosti splňující jasné požadavky na kvalitu a komfort.
Certifikaci udělují k tomu pověřené instituce. Hodnotí mimo jiné plochu, vybavení, ložní prádlo, sanitární zázemí, bezpečnost a úroveň služeb. Pro pronajímatele zaměřené především na rozpočtový segment může splnění všech těchto požadavků znamenat dodatečné investice do zařízení a rekonstrukce.
| Typ pronájmu | Strop micro-BIC | Paušální odpočet |
|---|---|---|
| Krátkodobý, necertifikovaný (od příjmů 2025) | 15 000 eur | 30 % |
| Certifikované turistické ubytování | 77 700 eur | 50 % |
| Zařízený pronájem – hlavní bydliště nájemníka | 77 700 eur | 50 % |
Strategická rozhodnutí pro pronajímatele: počítat, přeorientovat se nebo skončit
Pro mnoho soukromých investorů se rok 2025 stává rokem klíčových rozhodnutí. Éra „pronajmu přes platformu, na konci roku uplatním paušální odpočet" se chýlí ke konci. Majitelé musí o své strategii přemýšlet podstatně vědoměji.
Pronajímatelé se v zásadě ocitají před třemi scénáři:
- zůstat v malém měřítku s omezenými příjmy tak, aby micro-BIC ještě dával smysl
- profesionalizovat provoz a přejít na régime réel s plným odpočtem nákladů a odpisů
- přejít na dlouhodobý pronájem se stabilnějšími příjmy a odlišným daňovým rámcem
Kdo se pohybuje na hranici 15 000 eur, může začít upravovat počty nocí, minimální dobu pobytu nebo ceny. Pro větší hráče, kteří z pronájmu snadno přesahují 20 000 nebo 30 000 eur ročně, je přechod na profesionálnější režim téměř nevyhnutelný.
Co si soukromí investoři mohou z této daňové změny vzít
Tato francouzská reforma ukazuje, jak rychle se mohou pravidla hry v oblasti krátkodobých pronájmů obrátit. Model, který byl léta považován za bezpečný zdroj příjmů, se může po pár zákonných článcích proměnit v podstatně složitější a méně velkorysý systém.
Investoři pracující s krátkodobými pronájmy by měli vždy připravit modelový příklad, v němž jsou daňové výhody výrazně nižší. Jen tak předejdou situaci, kdy je projekt rentabilní pouze při co nejpříznivějším daňovém zacházení. Zátěžový test s vyšší úrokovou sazbou, mírně nižší obsazeností a menším daňovým odpočtem poskytne reálnější obraz.
Situace zároveň jasně dokládá, jak důležité jsou pečlivá administrativa a přehled o číslech. Kdo se dívá pouze na hrubé příjmy, podceňuje dopad daní a odvodů. Jednoduchá tabulka se všemi náklady, očekávanými odpisy a různými daňovými variantami může rozhodnout o tom, zda jde o výnosnou investici, nebo o zdroj finančního stresu.
Pro české majitele nemovitostí ve Francii přibývá ještě jedna vrstva složitosti: vzájemné působení francouzských a českých daňových pravidel. Smlouvy o zamezení dvojího zdanění, mechanismy vyloučení dvojího zdanění a zacházení se zahraničními nemovitostmi v rámci českého daňového práva vyžadují individuální přístup. Konzultace s poradcem znalým obou systémů předejde nepříjemným překvapením o několik let později.
